在美国买房
时间:2012-12-27 点击:
| 美国的房子类型有独立屋[Residential single- family homes]、产权公寓[Apartment]、连体别墅[Condominiums and Townhouse]、商用地产 (Commercial properties)。 外国人在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。[美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。] 如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%。比如20万买入的房子40万卖出，则当中的差价20万为利润，这20万的33%，$66000就是要交的税。 美国关于“预扣税”[Tax Withheld]有专门的法案——外国人房地产投资税务法案1980（The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980）。在1980年之前，外国人在美国投资房地产，转手出售获利之后，由于本身不在美国，不报任何所得税(Capital Gain)。美国国家税务局(IRS)也无计可施无办法追缴，因此制定了对于外国人在美国进行房地产投资的税务规定，就是“预扣税”。 外国人房地产投资税务法案中指出“外国个人或者是公司在出售位于美国的房地产时，需要预先缴纳房款的10%作为其做的税之预留款项，这笔款项是可以被退回的”。在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%，这笔钱由过户公司扣留然后交给美国国家税务局。年底卖主如实申报必要税收，美国国税局扣除税收后再退回剩余部分。如果年终卖主没有报税，美国国税局会扣留这笔预扣税。 并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税，有一定的豁免情况。如果卖方的房产是作为自住或出售价格不超过30万美金，而且买方也将房子作为自住用途，那么预扣税是可以被豁免的。 （一）美国买房过程可分为以下步骤： 1.确定买房的城市和地区 不同城市不同社区房价不一，好学区附近的房价会比普通学区的贵，靠海的城市房价会贵，新开发的城市相对价格便宜点。买房前要做足功课。 2.选经纪人 美国各个城市都有无数的房产经纪人，对于房地产他们更专业更有经验，好的经纪人不仅信息面广，也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子。经纪人为买主的服务是免费的。一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金。 3.预审贷款 你需要填一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书。你可以自己选择贷款公司，不妨多比几家，寻找最适合的。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一。 4.选房看房 经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。 5.签署合同 选定满意的房子，经纪人进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱、定金，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方达成协议，合同就签字生效了。 6.检查房屋 在加州除了房屋检查，常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500]。条款的有效期为7天。在7天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修处理。经纪人会向你推荐口碑良好且有执照的检查师。检查结果出来后，经纪人会为你把关，指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。 7.付款 非美国人在美国买房用贷款比较麻烦，一般建议用现金购买。可多人多次汇款，每人一年的汇款额度是5万美金，如果30万美金的房子，用6个人的名义汇款到美国一般没问题。 8.购买保险 加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险]，买房负责保险费$600-1000一年。 9.交接过户 在南加州买房：在政府注册的加州土地管理局成立的地产公证处过户。其费用为1%,由买卖双方对半付。 10.乔迁搬家 过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，过户后买主就可搬家。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字，有的公司会自己去读仪表。电话、电视、网络服务可能要提前10到20天预约，搬家公司或租车公司也要提前两周预约。 （二）买房的总费用汇总[限洛杉矶]： 除了房子的价格，另外需要付的有： 1.公证过户费：0.5%。如20万的房子则是1000美金。 2.房屋修理保险费。这是经济公司一定建议你买的，一般一年在$360-500之间，一旦发生空调、水管、厨具灶炉热水器的问题，保险公司可以修理。不然修理费是相当昂贵的。即使买了保险，修理时的人工费还是要付。一般一次在$50左右。 3.地产税。买房后预缴1-5个月的地产税，地税一般在房价的1.25-2%，有些旧城市的地税低些，新城市的地税高一点。比如20万美金的房子，地税在$2500-4000左右。平摊在每个月差不多300美金左右。 4.火险$600左右，这是加州法律规定一定要买的。 5.注册费杂费$200左右。 6.房屋检查费$300，白蚁检查费$95；修理费则视情况而定。 7.报税，会计师的费用一年$300。 （三）美国投资买房规则： 规则1：买房不能投资移民 外国人可以在美国投资买房，但不能借此获得美国身份。 规则2：有产权和有居住权不同 在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。 规则3：签约7天内可退房 买方在这7天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在7天内还可以随时退房。但这300美金的检查费是不退的。经纪人的费用由卖方支付，一般在2.5-3%。 （四）房屋出租管理 房屋出租两种方式，自己管理，或由专业出租公司管理。 美国是一个一板一眼的国家，选择自己管理，虽可节省费用，但必须清楚了解美国房地产租赁条款。房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便有问题随时联系你；必须提供租客一个紧急电话号码，他们需要帮助时可去帮忙；房东需要了解当地房租的变化，租客若未按时付房租，房东即刻要采取法律行动。 这些要求对海外投资者来说，不仅耗费大量时间精力，更浪费不必要的花费。所以，交由专业房屋管理公司管理出租房屋更为明智。 （五）房屋管理公司的主要职责： 刊登房屋广告，找到租客； 起草租房协议，确认房租及各方职责； 对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查，以确保房东利益； 每月收取房租，并转入房东账户； 定期进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话汇报； 如有需要，对房屋进行周期性维修和保养； 代理房东进行年度报税； 协助处理与租房有关的法律纠纷，例如未支付房租：如果房客不付租金，需要专业律师驱赶房客，律师费在$600-1000左右，为时需要3个月； 房租合同结束后，结账退房； 重新刊登房源，找到新的租客。 （六）管理公司的收费项目： 1.寻找到房客后，收年租金的6%，之后每延长一年租期只收$300。[针对同一房客是这样，如果换了房客，则依然是年租金的6%]； 2.每月$100美金的管理费； 3.管理公司会要求房客房租每月一付，押金交纳1-2个月。 (责任编辑：admin) |
