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1、问：项目的施工时间是如何安排的？ 答：该项目已于2014年3月份破土动工，预计42个月完工。2014年4月至2015年第三季度是基础建设时期（18个月），2015年第四季度至2017年底会完成所有建筑物的垂直建设。 2、问：项目的总建筑面积是多少？ 答：项目总建筑面积为150万平方英尺，沿河长一英里，将会建成一个集办公、住宅、酒店、购物中心、音乐厅及游艇码头等为一体的大型综合地产项目。 3、问：项目是由哪些构成的？ 答：1.公寓楼(147套出租+133套出售)； 2.办公楼(211,781平方英尺)； 3.洲际酒店(12 层,278 间客房,4 星级,建筑面积250,657平方英尺)； 4.零售商铺(42,163平方英尺)； 5.公寓楼(299套)； 6.游艇码头； 7.音乐厅(140,230平方英尺)； 8.公寓楼(202套)。 4、问：项目坐落于何处？ 答：华盛顿都市水岸项目位于美国首都华盛顿滨水港湾，面朝波托马克河，毗邻美国联邦政府建筑群，距国会山、白宫、华盛顿纪念碑等著名地标仅6个街区，距美国首都里根机场、华盛顿联合火车站不到10分钟车程。 5、问：项目预计可创造多少个就业机会？ 答：华盛顿特区都市水岸项目共200位投资人，根据移民局长期认可RIMS II 的初步计算，该项目仅硬成本投入创造就业人数就可达6,581 多人，平均可为每位投资人创造32.9个就业机会，就业盈余超过229%，远远超出移民局所要求的2000个就业岗位。 6、问：项目总投资是多少，资金结构如何？ 答：项目总投资9.1亿美元，其中EB-5投资仅占比11%（共1亿美元），开发商股本投资2.7亿美元，特区政府TIF财政补贴1.1亿，银行融资4.3亿美元。 7、问：开发商股本投入多少? 答：开发商股本投入共计 2.7 亿美元，其中 2.2 亿美元股本资金来自加拿大最大的基金管理公司 PSP。 8、问：特区政府 TIF 财政补贴具体内容是什么? 答：华盛顿特区政府已经签署法律文件，将会为该项目发行 1.13 亿美元的政府债券，华盛顿特区政府会将募集到的 1.13 亿美元无偿投入项目使用，将来是不需要开发商进行偿还的，也没有任何抵押品。在项目建成后，华盛顿特区政府会使用将来在整个地块上收到的税收对该 1.13 亿美元债券进行偿还。华盛顿特区政府的信用评级为 AA+，比美国联邦政府信用评级 A+高出一个级别，债券发行后会迅速获得认购。 9、问：政府发行债券的时间? 答：华盛顿特区政府计划于 2015 年第三季度初开始发行,一般需要 3 个月的时间将资金募集到位. 10、问：银行贷款的具体内容是什么? 答：项目将会于 2015 年从银行取得 4.3 亿美元贷款，目前由于项目建设阶段正在使用股本资金，还未到需要使用银行资金的阶段，所有目前与银行的贷款细节正在商谈中，项目方非常有信心能够在 2015 年从银行获得 4.3 亿美元的贷款，并且在整个资金结构中已经明确该部分资金的占比。 11、问：银行资金到位时间? 答：目前开发商正在和银行沟通贷款事宜并希望能够争取到最好的条件，银行贷款预计会在 2015 年第三季度前获得批准，之后根据项目的施工计划逐步使用到项目中去。 12、问：EB-5 资金募集多少? 答：项目计划最少募集额不低于 2500 万美元，最高可募集 200 位 EB-5 投资人。 13、问：EB-5 资金流向? 答：每位 EB-5 投资人将 50 万美元投资到合伙企业(SWW Partners LLC)，合伙企业将1亿美元通过贷款的形式借给项目总开发商，资金将会被用于项目的部分基础建设以及垂直建设。该项目的预计建筑总成本为 9.1 亿美元，EB-5资金将是最后到位的资金。 14、问：合伙企业是否会向 EB-5 投资人提供该投资状态的季度、半年及年度报告吗? 答：是的. 公司会向每位 EB-5 投资人授权一个用户名及密码,该用户名及密码用 于登陆一个机密的项目网站,合伙企业会定期在网站上更新项目建设、财务 以及移民的最新进度. 15、问：该项目EB-5资金的退出策略是什么？ 答：此项目具有双重还款保障：①、抵押再融资：EB-5投资人拥有洲际酒店整栋楼的第一顺位抵押权, 其评估价值约1.6亿美元；②、资本重组。 16、问：如果项目方在借款到期之日偿还EB-5贷款，合伙企业将会拥有什么权利? 答：假设合伙企业募集到超过8500万美元的资金贷款给项目方，而项目方在贷款到期时不能偿还EB-5资金，项目方就涉及违约，此时合伙企业将有权合法取消抵押品的赎回权，合伙企业有权合法卖出抵押品或者运用其他债权人在该抵押品上的权益。 17、问：该项目做出的减少建筑风险的措施有哪些? 答：华盛顿哥伦比亚特区政府要求该项目做出如下保证，以减少建筑风险的措施：(a)、由总开发商向政府提交一份完工保证协议；(b)、总承包商必须签署一份 GMP(项目建筑最高价格保证)合同。 18、问：该项目是由哪个区域中心负责？ 答：华盛顿都市水岸项目由华盛顿特区EB-5区城中心(DCRC)发行。DCRC由行业界知名移民律师、全美移民律师协会（AILA）EB-5委员会本年度（2014）主席David Morris于2008年成立并得到移民局批准，是美国成立最早的区域中心之一。 华盛顿特区区域中心主席David Morris先生是美国著名的移民律师，从业20余年，在EB-5项目操作有超过15年的丰富经验，并且Morris先生当选了2014年度全美移民律师协会(AILA)EB-5 委员会执行主席。自2007年至今，David Morris先生共担任过七项EB-5投资移民项目的负责人，为近600位境外EB-5投资人管理近3亿美元EB-5资金。 19、问：项目的意向投资客户是否可以参观该地产项目场地并安排陪同考察? 答：公司非常欢迎境外的意向投资者到项目现场进行实地考察，同时公司也会安排说中文的工作人员陪同客户进行现场考察并且回复相关的项目问题。 20、问：该项目的经济学顾问是谁? 答：该项目的就业分析报告Performance Economi有限责任公司的高级经济 学家 John Barrett 采用 RIMS II 21、问：合伙企业如何确定项目产生的工作机会? 答：根据项目建成后已经支付的建筑支出. 22、问：该项目有美国联邦政府参与吗？ 答：是的，美国国会曾先后三次讨论通过了项目支持法案，美国总统奥巴马于2012 年7月签署了名为“华盛顿哥伦比亚特区西南河滨建设决议” 的联邦法案 HR2297，该法案将会产生对华盛顿克伦比亚特区法案的结束变革，从而促进本项目的顺利开展。 23、问：IHG-酒店运营商是什么公司? 答：IHG 是全球最大的酒店集团. IHG 将直接运营这家华盛顿的旗舰店并对今后 8 年的运营收益作了担保。实际上 IHG 也在此项目中投入了约 12%的资金而成 为酒店项目的合伙人, 充分显示了 IHG 对此项目的信心。 24、问：对项目进行 EB-5 借款的合伙企业是什么? 答：SWW Partners LLC(国会西南河滨合伙人有限公司) 25、问：谁是合伙企业的负责人? 答：David Morris 先生是合伙企业的负责人. 26、问：项目所在地是否为目标就业区(TEA)? 答：是的.见华盛顿特区发布的 TEA 报告(2014 年 6 月 30 日). 27、问：该项目是分期进行建设吗? 答：不是.该项目预计会耗时 42 个月完成所有建设,并且其预计总造价为 9.1 亿美 元,包括所有基础建设以及五栋大楼的垂直建设. 28、问：合伙企业对 EB-5 意向客户的受理流程? 答：EB-5意向投资人必须向公司提交一份完成的机密问卷,如果合伙企业确定了该 投资人的合格性(包括对该投资人的犯罪背景核实),该投资人将会收到项目材 料.如果有自认决定参与该项目 EB-5 投资移民项目投资,则必须执行合同书条 款并且将资金汇入指定的第三方账户. 29、问：EB-5 投资人认购该项目的费用有哪些? 答：50 万美元投资本金.项目发行管理费 4.9 万美元以及 1.5 万美元律师费 (含I-829 身份转换). 30、问：EB-5 投资人如何对项目的建设进度、工作机会产生等情况进行了解? 答：公司会向每位 EB-5 投资人授权一个用户名及密码,该用户名及密码用于登陆 一个机密的项目网站,合伙企业会定期在网站上更新项目建设、财务以及移民的最新进度。 31、问：项目是否设有监管账户? 答：是的.根据托管协议,Bank United(美国银行)和 NES 会共同管理该第三方监管账户. 32、问：EB-5 资金的借款期? 答：EB-5 资金借款期为 5 年. 33、问：EB-5 投资人的投资回报是多少? 答：根据美国移民局的严格规定,在此项目投资中没有保证的投资回报率,根据具 体情况,投资者也许美国能够获得 0.5%的回报收益,在五年投资期到期后,假设 客户能够获得本金返还时一并支付. 34、问：EB-5 资金的释放条件? 答：在 EB-5 资金达到最低募集额2500万美元(50位 EB-5 投资人)后,在项目满足 下列三种方式之一时,资金将从监管账户转入合伙企业账户；之后根据项目的 施工审计报告逐步支付给承建商： •项目的 I-924 申请被美国移民局批准; •至少有3位EB-5投资人的I-526申请获得美国移民局批准; •直到2015年12月1日. 35、问：合伙企业是否对 EB-5 贷款抵押品作了第三方独立评估报告? 答：是的.合伙企业的贷款抵押品已获得 HVS 对其独立的评估报告,报告显示该抵 押物完工时的市场价值为 1.46 亿美元,其稳定运营的市场价值为 1.64 亿美元. 该抵押品的建筑成本约为 1.32 亿美元. 36、问：合伙企业是否聘用拥有 FINRA 资格认证以及 SEC 注册的经纪人? 答：是的.合伙企业聘用了 Primary Capital 有限责任公司作为经纪人,该有限责任 公司是拥有 FINRA 资格认证并且 SEC 注册的经纪人. 37、问：合伙企业公司结构是如何的? 答：合伙企业包括唯一的管理者和 EB-5 投资人,EB-5 投资人不超过 200 人.EB-5投资人将以 EB-5 投资人成员为单位享受所有者权益,该权益类似于有限合伙权益.的经济计算模型对项目产生的工作机会影响进 行了预测.Barrett 作为美国 EB-5 项目的领先经济学家之一,其曾经在联邦政府 机构 BEA 担任对 RIMS II 模型运行研究的区域经济学家. 全国免费咨询热线： 400 610 6008 |
